Para gerar as notas fiscais de serviço seguindo as novas diretrizes, o processo é realizado de forma integrada entre os sistemas.

Entenda o novo fluxo de emissão: Com a implementação da Reforma Tributária, o sistema Immobile Locação foi atualizado para permitir a emissão de Notas Fiscais de Serviço eletrônicas (NFSe) já adequadas ao novo modelo de tributação.

A novidade: Locação de Bens Com a Nota Técnica 005/2025, o padrão nacional de NFS-e passou a contemplar a Locação de Bens. Por isso, o Immobile Locação agora está apto a transmitir corretamente essas informações via ISS-Easy.

• • mmobile Locação: Atua como retaguarda, organizando os dados e enviando tudo corretamente para o ISS-Easy.

  • ISS-Easy: Continua sendo o responsável pela emissão oficial das notas.

  • Novos Campos: O guia orienta a parametrização dos novos campos de IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

1. Acesso e Configuração do Emissor

O primeiro passo para habilitar a emissão é configurar a administradora como emissora de notas no sistema:

1. Na tela principal do Locação, acesse a aba Administradora.

2. Localize o bloco "Relatórios Administradora" e clique no ícone Nota Fiscal de Serviço Eletrônica.

3. Caso seja o primeiro acesso, o sistema abrirá automaticamente a tela de configurações. Se já houver um cadastro, clique no botão Configurações.

4. Nesta tela, preencha os dados fundamentais para a comunicação com a prefeitura:

• • Número e Série do DPS (RPS): Essenciais para manter a sequência numérica legal.
  • Código CNAE: Informe o código de atividade correspondente ao serviço prestado.
  • Regime Especial de Tributação: Marque esta opção caso sua empresa possua algum enquadramento diferenciado (0-Nenhum, 1-Microempresa municipal, 2-estimativa, 3-Sociedade profissional, 4-cooperativa,5-MEI Simples nacional, 6-ME EPP Simples nacional).
  • Optante pelo Simples Nacional: Ao marcar a opção Optante pelo Simples Nacional, o sistema ajustará automaticamente a base de cálculo e as alíquotas conforme a legislação simplificada.
    
    

2. Operações para nota fiscal.

Após configurar o emissor, o próximo passo é parametrizar as Operações para nota fiscal. Este campo é vital, pois nele você informará a tributação unificada exigida pela nova regra fiscal.

1. Operação para nota fiscal: selecione a operação desejada ou clique no ícone "" para criar uma nova.

1.1 Detalhes da Operação e Incentivos

Abaixo das configurações iniciais do emissor, no cadastro da Operação, existem campos fundamentais que definem como o imposto será tratado pela prefeitura e pelo ISS-Easy

• • Operação: Selecione a natureza da operação que está sendo realizada. As opções comuns incluem:

    • A - Sem dedução: Operação padrão sobre o valor total.

    • B - Com dedução/materiais: Utilizada quando há abatimento de base de cálculo.

    • C - Imune/Isenta de ISSQN: Para serviços que não sofrem tributação municipal.

    • D - Devolução/Simples remessa: Casos específicos de movimentação não tributável.

    • E - Intermediação: Para serviços prestados como mediador.

  • Incentivador Cultural: Marque esta opção caso a empresa ou o serviço prestado faça parte de algum programa municipal de incentivo à cultura que gere benefícios fiscais.

1.2 Tributação unificada (Reforma Tributária).

Este setor é onde você deve inserir os códigos específicos para o IBS e a CBS:

1. • Indicador da operação (Ibs/Cbs)
     O campo cIndOp deve ser preenchido com um código válido conforme a tabela IndOp, disponibilizada no portal da reforma tributária. É indispensável consultar esta tabela oficial para identificar o código exato que corresponde à operação que sua administradora está realizando.
   • Tipo da operação (Ibs/Cbs)
      o campo tpOper (Tipo da operação) deve ser preenchido conforme o momento da prestação do serviço e do pagamento.
     Selecione o código que corresponde exatamente à operação executada pela sua administradora:
     
2.  

1– Fornecimento com pagamento posterior: Quando o serviço é prestado antes do recebimento.

2 – Recebimento do pagamento com fornecimento já realizado: Quando o pagamento ocorre após a conclusão do serviço.

3 – Fornecimento com pagamento já realizado: Casos de serviços prestados onde o pagamento foi antecipado.

4 – Recebimento do pagamento com fornecimento posterior: Quando o pagamento é recebido antes da prestação do serviço começar.

5 – Fornecimento e recebimento do pagamento concomitantes: Quando a prestação e o pagamento ocorrem ao mesmo tempo.

1.3 Situação Tributária (IBS/CBS) e 1.4 Classificação Tributária (IBS/CBS)

Para a emissão da NFS-e no modelo nacional, é obrigatório informar o Código de Situação Tributária (CST) e a Classificação Tributária (cClassTrib) referentes ao IBS e à CBS.

• • Finalidade: Esses campos indicam o enquadramento tributário exato do serviço prestado, sendo utilizados pelo fisco para a apuração correta dos tributos.

  • Consulta Obrigatória: Como esses códigos variam conforme a natureza do serviço e o regime da empresa, consulte a tabela oficial de CST e Classificação Tributária no Portal Nacional da NFS-e.
    
    Você pode acessar a documentação técnica oficial diretamente pelo endereço: https://www.gov.br/nfse/pt-br/biblioteca/documentacao-tecnica.

2. Tributos 

você deve configurar as alíquotas e retenções que incidirão sobre a operação. Embora estejamos em transição para o novo modelo de Tributação Unificada, o preenchimento dos impostos atuais ainda é necessário para a validade fiscal imediata.

2.1 Configuração de Alíquotas e Retenções

No bloco Tributos, preencha os campos conforme a orientação contábil da sua empresa:

• • Alíquota de ISS (%): Informe o percentual de ISSQN praticado pelo município para esta operação.

  • Possui retenção de ISS: Marque esta opção caso o imposto deva ser retido pelo tomador do serviço.

  • Calcular retenções: Ao ativar este campo, o sistema habilita os detalhes para retenção de tributos federais.

    • Pessoa para retenção: Defina se a retenção se aplica a pessoas Físicas ou Jurídicas.

    • Valores mínimos de DARF: Configure os limites mínimos para que o sistema gere a retenção automática de PIS/COFINS/CSLL e IR.

    • Alíquotas Individuais: Preencha os percentuais correspondentes para PIS, COFINS, CSLL, IR e INSS.

2.2 Validação da Reforma Tributária

Antes de finalizar, certifique-se de que informou o Código de Situação Tributária (CST) e a Classificação Tributária (cClassTrib). Estes campos são obrigatórios para a emissão no modelo nacional.

Finalizando o Cadastro: Após revisar todos os campos das abas Tributação Unificada e Tributos:

1. Clique no botão Gravar no canto inferior direito.

2. O sistema confirmará o salvamento, habilitando a operação para uso nas próximas emissões.

3. Integração 

O último passo para habilitar a emissão é configurar como o Immobile enviará as informações para o emissor. No bloco Integração, defina o modelo de trabalho da sua administradora:

Trabalha integrado ao ISS-Easy:

• • Se marcar: O sistema disponibilizará o campo para informar o local do arquivo ISSEasyConfig.Ini. Isso define que o Locação trabalhará com integração direta e automática com o ISS-Easy.
    

  • Se não marcar: Será disponibilizado o campo Diretório gravação dos arquivos. Nele, você informa a pasta onde os arquivos XML serão gerados para posterior importação manual, sem a integração direta.
    

• Demonstrar notas provenientes do Condomínio: Marque esta opção se desejar visualizar e gerenciar também as notas originadas do sistema de Condomínio dentro desta mesma tela.

Finalizando o Processo

Após concluir todas as parametrizações (Configurações do Emissor, Operações, Tributos e Integração):

1. Clique em Gravar: Utilize o botão localizado no canto inferior direito para salvar todas as alterações.

2. Pronto! Sua administradora agora está configurada para gerar Notas Fiscais de Serviço eletrônicas seguindo as regras da Reforma Tributária 2026.

Deseja emitir sua primeira nota agora?

Para saber como gerar uma nota fiscal de serviço eletrônica, na prática, acesse o guia de emissão Clique aqui